UMA ANÁLISE JURÍDICO-CIENTÍFICA SOBRE ABUSIVIDADE, PROPORCIONALIDADE E JUSTIÇA CONDOMINIAL
O modelo tradicional de rateio de despesas condominiais no Brasil se estrutura, majoritariamente, na proporcionalidade da fração ideal de cada unidade autônoma. Essa lógica foi concebida há décadas, num contexto social, urbanístico e jurídico completamente distinto do atual.
Com a verticalização acelerada das cidades, a proliferação de coberturas, lofts, apartamentos de plantas flexíveis e condomínios-clube com centenas de unidades, tornou-se evidente que a adoção automática da fração ideal produz distorções severas, especialmente contra moradores de unidades maiores e coberturas, sem qualquer relação com maior consumo ou utilização das áreas comuns.
O presente artigo defende a superação definitiva do critério da fração ideal para rateio das despesas condominiais de manutenção e uso comum, à luz dos princípios constitucionais e civis da isonomia, da razoabilidade, da proporcionalidade, da função social da propriedade e da vedação ao enriquecimento sem causa.
A fração ideal foi concebida historicamente para medir:
Ela não foi criada para medir consumo, desgaste ou benefícios na utilização das áreas comuns do condomínio.
Entretanto, ao longo do tempo, consolidou-se o uso da fração ideal como critério automático para dividir despesas ordinárias, como:
Ocorre que tais despesas são independentes do tamanho da unidade. Um morador de uma cobertura não utiliza mais elevador, portaria, piscina ou iluminação das áreas comuns do que um morador de uma quitinete. A cobrança pela fração ideal, assim, distorce a finalidade do instituto.
Despesas condominiais de manutenção comum devem refletir o uso comum. Se o uso é igual, o pagamento deve ser igual.
Cobrar mais simplesmente porque a unidade possui mais metros quadrados — sem que isso represente maior utilização das áreas comuns — é critério que viola:
Essa desconexão gera, em larga escala, enriquecimento sem causa em favor das unidades menores, que se beneficiam das mesmas estruturas pagando proporcionalmente menos.
As unidades de cobertura, historicamente, são as maiores afetadas. A fração ideal de uma cobertura pode ser duas a quatro vezes superior à de uma unidade padrão. Entretanto:
A cobrança multiplicada, portanto, é arbitrária e injustificada.
Ainda que relações condominiais não se enquadrem diretamente como relações de consumo, a doutrina e a jurisprudência têm reconhecido a aplicabilidade analógica dos princípios do CDC quando há situação de vantagem exagerada.
Nos termos do art. 51, §1º, III, do CDC, considera-se abusiva a cláusula que imponha prestação desproporcional. A cobrança pela fração ideal:
Dessa forma, ainda que prevista em convenção, a cláusula pode ser revista judicialmente.
A propriedade deve cumprir sua função social (CF, art. 5º, XXIII; CC, art. 1.228, §1º). Tal função inclui evitar que um proprietário seja onerado desproporcionalmente por despesas que não decorrem do exercício ampliado de sua propriedade.
A igualdade exige tratar igualmente os iguais e desigualmente os desiguais. Quando todos utilizam igualmente as áreas comuns, exigir contribuições diferentes fere o núcleo da igualdade material.
A proporcionalidade exige correlação entre causa e efeito. O rateio pela fração ideal não guarda qualquer proporcionalidade com o uso da estrutura condominial.
Cobrar mais de um condômino por um benefício exatamente igual implica transferir riqueza sem causa legítima.
Trata-se de enriquecimento sem causa típico: alguém paga mais por benefício igual.
Ainda que o STJ não tenha declarado genericamente a inconstitucionalidade ou ilegalidade da fração ideal, há decisões destacando que:
Tribunais estaduais vêm ampliando:
A tendência interpretativa moderna aponta para a desvinculação entre tamanho da unidade e dever de contribuir para despesas de manutenção comum.
Despesas de áreas comuns que beneficiam igualmente todos os moradores devem ser rateadas de forma igual:
Onde o uso for diferenciado, o rateio também deve ser:
Parte igual + parte proporcional ao uso mensurável.
Este é o modelo adotado em países com legislação condominial mais moderna, como:
Em Três Rios, RJ e região, o padrão utilizado, salvo raríssimas e inteligentes exceções, é o de rateio por fração ideal, consolidando entendimento arcaico e, a muito tempo, superado jurídica e socialmente. Senão pelos mais modernos princípios jurídicos, ao menos pela justiça social.
A situação é delicada, eis que “sabiamente” uma alteração desse Status Quo depende, em regra, de Assembleia Geral Extraordinária, especialmente convocada para este fim, e mais, com quórum muitas vezes de unanimidade.
Ao que se pergunta: Como, em nome da moralidade, ao menos, um proprietário de cobertura (ou apenas uma unidade maior dentro do condomínio), irá convencer a totalidade de que ele paga pelo que não recebe e que seus pares se enriquecem (se locupletam?) indevidamente com tal situação, a ponto de conseguir convocar uma A.G.E., e mais, ter unanimidade de votos?
Não sendo a via Administrativa viável, eis que, como dito, depende de A.G.E. com quórum inalcançável, resta ao interessado, prejudicado, enfim, VÍTIMA de tal circunstância, a via judicial, iniciando ação no sentido de ver seus Direitos defendidos, senão por seus pares, como deveria ser, ao menos pelo Poder Judiciário.
Ocorre que, como se sabe, tal via demanda custos, muitas vezes nada baixos e que, eventualmente, pode até comprometer a “vantagem” que o proprietário haveria de realizar tendo tão somente seus Direitos reconhecidos. Por outra via, corre ainda o risco de ser alijado socialmente, por seus próprios pares condominiais que, infelizmente, podem não ficar muito satisfeitos com um resultado positivo para seu “amigo”. E assim a vida segue.
Restam então soluções menos simples e mais pragmáticas, como o de tentar se auxiliar do Ministério Público, por exemplo, responsável por tutelar interesses difusos e coletivos (artigo 129, III da Constituição), ainda que restrita à nossa comarca, ou até mesmo do CDC, em seus artigos 81 e 82, que declara a cobrança condominial como de natureza coletiva.
Podem-se ainda proprietários de várias unidades maiores, prejudicadas pela injusta cobrança de Fração Ideal, e de vários condomínios, por exemplo, vizinhos, ratearem as despesas de uma ação deste porte, com a finalidade de corrigir tal injusta cobrança.
Enfim, muitas opções restam, que não o simples “aceitar seu destino”. Há que se ter, no entanto, consciência dos fatos e vontade de mudar. Há que se ter... CORAGEM para mudar.
O critério da fração ideal para rateio condominial, apesar de historicamente consolidado, não se sustenta sob a ótica jurídica contemporânea. Para despesas ordinárias de manutenção e uso comum, não há qualquer relação lógica ou razoável entre o tamanho da unidade e o custo real gerado ao condomínio. A continuidade desse modelo perpetua desigualdades, onera injustamente unidades maiores e promove enriquecimento sem causa.