A enfiteuse é um instituto jurídico antigo, de origem portuguesa, que estabelecia uma divisão do domínio sobre um imóvel entre o proprietário direto (senhorio) e o proprietário útil (enfiteuta). Embora tenha sido extinta para novas constituições pelo Código Civil de 2002, ainda existem enfiteuses antigas em vigor, especialmente em áreas litorâneas e imóveis históricos.
A enfiteuse é uma espécie de desdobramento da propriedade: quem detém o domínio útil pode usar e explorar o imóvel quase como um proprietário, mas deve pagar taxas periódicas ao senhorio. Na prática, trata-se de uma relação que persiste enquanto houver interesse e cumprimento das obrigações.
O foro é a taxa anual paga pelo enfiteuta ao senhorio direto como contraprestação pelo uso do imóvel. Ele é calculado geralmente como um percentual fixo do valor do terreno, sendo reajustado de acordo com critérios históricos ou contratuais. Em imóveis antigos, o foro ainda aparece registrado em matrículas imobiliárias.
O laudêmio é a quantia devida ao senhorio quando o domínio útil é transferido a outra pessoa. Ou seja, sempre que ocorre compra e venda do imóvel enfiteutico, o enfiteuta deve recolher o laudêmio para que a transferência seja completada. O valor normalmente corresponde a 2,5% ou 5% da transação, dependendo da origem histórica da enfiteuse.
Sim — mas apenas as que já existiam antes do Código Civil de 2002. Não é mais permitida a criação de novas enfiteuses. No entanto, muitos imóveis em cidades litorâneas, áreas militares, regiões históricas e propriedades da Marinha ainda possuem obrigações de foro e laudêmio.
Entre os pontos de atenção mais frequentes estão: dificuldades para vender o imóvel devido ao laudêmio, desconhecimento sobre a existência do foro, falta de informação no registro de imóveis e cobranças indevidas. Em muitos casos, é possível discutir valores, regularizar a situação ou até converter o domínio útil em propriedade plena.
Em tese, de forma alguma. Aparentemente, são diversos os equívocos aplicados nos cálculos tanto de laudêmio, o percentual a que o Senhorio tem direito numa transação de imóvel com enfiteuse, quanto do foro anual, espécie de "aluguel" anual a que o Senhorio tem direito. Estes valores não podem, por exemplo, sofrer reajustes por "avaliações" dos imóveis, muito menos por eventuais valorizações regionais e, em NENHUMA hipótese, por melhorias estruturais aplicadas aos imóveis, sejam elas construções efetuadas pelo proprietário ou até mesmo pelo poder público, ao seu entorno, como vias e serviços públicos. Ao Senhorio só cabem cálculos efetuados no tocante ao TERRENO, objeto da enfiteuse, e JAMAIS sobre o que nele é colocado ou edificado. Reajustes, inclusive, só podem sofrer ação da INFLAÇÃO no período, se muito. Outra coisa que precisa ficar BEM clara é que novas enfiteuses são proibidas e, fracionar um terreno enfiteuta onde, por exemplo, foi construído um edifício com 60 unidades em 60 novos foros não é mais do que uma infração grave contra o Código Civil vigente, no tocante à proibição de criação de novas enfiteuses.
Embora seja um instituto de origem antiga, a enfiteuse ainda impacta milhares de proprietários no Brasil, notadamente na região de Três Rios. Compreender foro, laudêmio e os direitos e obrigações envolvidos é fundamental para quem pretende comprar, vender, regularizar ou analisar juridicamente um imóvel sujeito a esse regime e, para evitar prejuízos por vezes irreversíveis, é necessária uma assessoria jurídica que realmente compreenda o instituto da Enfiteuse.